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Locação comercial – Renovação contratual

Os contratos de locações de imóveis regulados pela Lei 8.245/91 – Lei do Inquilinato – têm por finalidade a locação de imóveis residenciais destinados à moradia individual ou coletiva, e imóveis não residenciais destinados ao comércio.

· Diferenciação – Locações comerciais e de moradia

As locações não residenciais – comerciais, têm trata-mento diferenciado daquele dado às locações residenciais – de moradia. Um dos principais pontos desta diferenciação é na modalidade comercial, que admite a denúncia vazia a qualquer tempo, desde que o contrato esteja vigorando por tempo indeterminado.

· Contratação – Escrita ou verbal

As locações destinadas ao comércio podem ser firmadas através de contrato escrito ou verbal, porém somente o contrato escrito oferece garantias ao locatário, possibilitando que este se mantenha no imóvel durante o prazo de vigência contratualmente estipulado, sob pena de infração contratual pelo locador.

O contrato escrito de locação comercial também garante ao locatário o direito de renovação do contrato por igual período, desde que o locatário já esteja no imóvel locado há pelo menos cinco anos ininterruptos e que a atividade econômica explorada não tenha se alterado há pelo menos três anos.

· Locatário – Direito e prazo para renovação

O direito à renovação pertence à pessoa física ou a jurídica que esteja na posse do imóvel e preencha os pressupostos, mesmo que seja sublocatário ou pessoa jurídica de que o locatário é sócio.

É importante observar que o direito à renovação deve ser exercido no prazo máximo de um ano e mínimo de seis meses anteriores à data de finalização do contrato em vigor. Para exercício do direito, o locatário deve notificar o locador quanto a seu interesse de renovar e, no caso de negativa do locador, o locatário deve ingressar em juízo com ação renovatória, desde que dentro do prazo acima mencionado.

É primordial que o locatário de imóvel comercial faça a contratação por escrito e observe os prazos legalmente previstos para que possa beneficiar-se do direito da renovação do contrato.

· Locador – Interesse pela não renovação

O locador somente poderá negar a renovação do contrato se, por determinação do Poder Público, tiver que fazer mudanças radicais no imóvel, que impeçam sua utilização ou, se for fazer modificações no imóvel, que aumente o valor do negócio ou da propriedade.

Também é lícito ao locador negar a renovação do contrato se for utilizar o imóvel para montar negócio próprio, do cônjuge, de ascendente ou descendente, desde que não seja no mesmo ramo de atividade do locatário; ressalvada essa hipótese, se na locação estiver incluída o fundo de comércio, instalações e pertences. Nesse caso, poderá o locador desenvolver a mesma atividade do locatário.

Se o locador negar a renovação por qualquer dos motivos acima e, passados três meses, não der ao imóvel a finalidade alegada, deverá indenizar o locatário dos prejuízos advindos da mudança, incluindo nesse contexto os lucros cessantes e a desvalorização do fundo de comércio.